布局业务-房企纷纷布局物业管理和商业地产业务-海参资讯

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                                            白城工地突发坍塌

                                            部分上市物業公司營收情況(PropTech研習社製圖)

                                            (4)新能源汽車、機械人領域等領域也有房企涉足,從本質上來看,還是服務於房地產主業。

                                            頭部房企商業地產布局情況(PropTech研習社製圖)

                                            新城控股從2015年起確立住宅地產與商業地產雙輪驅動戰略。截至2019年6月底,新城控股已開業運營的吾悅廣場累計達44 座,已開業面積達411.03萬平方米;2019上半年實現租金收入17.41億元,同比增長104.52%,出租率達98.49%。

                                            部分房企在文旅領域的布局(PropTech研習社製圖)

                                            房企轉型之路漫漫,物業管理和商業地產板塊房企進入時間較長,現金流穩定;養老、文旅等長周期產業投資回報期長,房企涉足時間較短,短期內高投入,見效較慢。

                                            作為傳統房地產行業的附加服務,TOP20地產公司在物業管理領域均有布局。

                                            除了已上市的物業公司,尚未上市的萬科物業,實力也不容小覷。早在2016年,萬科物業的營業收入就超過50億元,2017和2018年,萬科物業分別貢獻營收71.27億和98億。

                                            (3)文旅地產、養老地產也是房企熱門跨界方向;

                                            在消費升級的大背景下,康養和文旅,這兩個朝陽產業,也成為國內地產企業轉型發展的新方向。

                                            轉得慢、轉得晚幾乎都是死路一條,眼下破產企業數量已經飆升到幾百近千家,明年這個數字會不會更多?不好說。

                                            傳統房企這隻大象,如何轉身?作者梳理TOP20房企財報后發現,除恆大進軍新能源汽車,碧桂園研發機械人,更多的房企還是選擇圍繞「地產+」布局產業:

                                            從營收來看,萬科物業連續多年位居行業第一。此外,萬科物業還在2018年下半年以1.6億美元買入戴德梁行4.9%股權。

                                            除了上述意料之中的多元化布局,還有部分房企進入新能源汽車、機械人等新興領域。

                                            03 輕資產運營 聯合辦公和長租公寓是標配

                                            目前來看,頭部房企中只有華夏幸福(600340,股吧)、恆大兩家公司投身汽車行業。造車這事對於房企來說並不容易,砸了上百億的華夏幸福最終還是以折戟告終。目前只有恆大一路向前,據不完全統計,恆大前後在新能源汽車上面共花了3000億元。

                                            在這些慢錢面前,正如孫宏斌說的那樣:還是房地產賺錢。但是,不轉等死嗎?

                                            恆大和萬科無疑是康養領域的佼佼者。

                                            目前,萬科以印力集團作為商業開發與運營平台。截至2019年6月底,印力集團管理商業項目總建築面積超過1350 萬平方米,商業項目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等。

                                            早在2015年,SOHO中國、金地、遠洋和中駿地產紛紛試水聯辦,其中,大部分公司只不過是來趟趟水,費心費力的大概只有FUNWORK和SOHO3Q。

                                            頭部房企在康養領域的布局(PropTech研習社製圖)

                                            (1)圍繞房地產主業,房企紛紛布局物業管理和商業地產業務,其中物業管理的成熟度最高,商管業務的發展水平參差不齊;

                                            截至目前,香港上市的物業管理公司數量已達17家(包括保利物業),其中房企系物業公司佔到了15家,2018年以後上市的佔到了11家,包括碧桂園服務、新城悅服務、雅生活服務、永升生活服務等物業公司。部分上市物業公司的基本情況見下表。

                                            國內地產公司在康養賽道的布局主要圍繞建設養老住宅、養老小鎮,提供高端醫療、健康管理服務等。頭部房企在康養領域的布局見下表。

                                            上市物業公司中,無論是從規模還是營收來看,碧桂園服務、雅生活服務和綠城服務三家物業公司都是行業當之無愧的領頭羊。

                                            除了布局養老地產以及自建醫院,參股龍頭醫療企業也是房企布局康養的一大潮流。

                                            恆大旅遊集團打造了兩大拳頭產品「恆大童世界」和「恆大水世界」。截至2019年6月底,恆大已布局完成15個童世界項目,力爭2021年起陸續實現開業。

                                            那麼活下來的企業,在5年前做了哪些關鍵抉擇?選新能源汽車和選機械人方向轉型的房企活的怎麼樣了?

                                            根據中國指數研究院數據,預計到2020 年,全國物業管理面積將超過235 億平方米,按百強企業管理項目平均物業費4.22元/平/月計算,全國基礎物業管理市場規模約為 1.2 萬億元。

                                            2014年以來,聯合辦公和長租公寓行業進入野蠻生長期,以房地產為主業的地產商們自然沒有放棄分這杯羹。

                                            02 考驗運營功底的商管業務:萬科、華潤、龍湖

                                            而後起之秀新城控股除了住宅銷售額飛速上升,在商業地產板塊也沒有落下。

                                            從租金收益上來看,華潤置地不僅穩居第一,而且優勢不斷擴大。

                                            與創業公司系相比,地產商大多利用自有物業來試水聯合辦公和長租公寓,在租金壓力上可要小不少。

                                            2017年、2018年,華潤置地投資物業實現營業額分別為70.27億元和95.2億元。2019年上半年,華潤置地投資物業實現營業額57億元,其中,購物中心租金收入為42.87億元,占投資物業總租金收入的75%,購物中心毛利潤31.4億元,毛利率高達73.2%。

                                            頭部房企在聯合辦公和長租公寓領域的布局(PropTech研習社製圖)

                                            (2)在創新業務方面,聯合辦公和長租公寓是房企的標配;

                                            恆大在財報中表示其已完成新能源汽車全產業鏈布局,力爭3至5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。

                                            房企新進大佬孫宏斌曰:還是房地產好。

                                            除了物業銷售,商業地產絕對稱得上房地產另外重要一「翼」。無一例外,頭部房企在商業地產板塊均有布局,但各家發展水平參差不齊。頭部房企在商業地產領域的布局見下表:

                                            孫老闆說的沒錯,地產主業還是房企命根。上市公司財報顯示,近百家上市房企地產主業營收仍佔據絕對比重,基本在90%以上。但隨着房地產由黃金時代進入白銀時代,頭部房企也在找尋新的增長點。

                                            近日,保利地產(600048,股吧)旗下的物管公司保利物業即將上市聆訊。自2018年以來,地產公司將物業板塊分拆上市蔚然成風。

                                            萬科從2009 年開始研究養老業務,建設養老住宅和提供養老社區服務,目前已經布局180多個養老項目。

                                            文章來自公眾號:PropTech研習社(ID:cv_seal),作者:Ellie,原標題為:《房企不轉型,等死么?》,題圖來自:視覺中國(000681,股吧)。

                                            雖然物業服務行業集中度低,但前景廣闊,尤其是房企轉型具備先天優勢。作為房企最為成熟的業務板塊之一,物業管理業務已然進入收割期,近期多家房企拆分物業板塊上市就是最好的證明。

                                            眾所周知,聯辦和長租公寓短期內都是不賺錢的,當初一窩蜂扎進聯合辦公賽道的選手紛紛選擇了急流勇退。

                                            但無論是康養還是文旅,都屬於前期投入大、資金回收周期長的長周期產業。對於習慣高周轉的房企來說,不能高興的太早。

                                            恆大健康的主要業務為會員服務體系下的健康養生、健康管理、高端醫療、健康養老等。恆大健康最新一期財報顯示,2019年上半年恆大養生谷的收入為23.54億元,占公司26.48億元總收入的比例接近90%。可見,恆大健康的養生谷收入已成為業績支柱。

                                            房企轉型:干機械人好,還是新能源汽車好?

                                            世貿地產入股新風天域和茂宸集團兩家醫療企業,新城控股增持了金東方頤養園70%股權 ,上述房企都通過控股專業機構的方式布局養老地產。

                                            儘管萬科是地產行業老大,但萬科物業在行業中的市佔率僅在1%-2%之間,可見物業整體行業的集中度較低。

                                            04 康養、文旅最熱門 未來前景大好,但早期燒錢

                                            2016年萬科以128.7億元從黑石手中收購印力96.55%股權,由此正式進入商業地產領域;2018年,萬科又以83億元收購凱德20家購物中心,並將 「凱德廣場」、「凱德MALL」更名為「印象」系列。

                                            上述業務與房地產主業看似毫無關係,實際上還是為房企的主業服務。恆大生產的新能源汽車可以和其住宅配套銷售,碧桂園研發的多款機械人已經進入工地試驗。

                                            05 大象轉身難 房企轉型路漫漫

                                            除了康養板塊,房企們還通過打造文旅小鎮、度假村,配套文旅酒店等方式進入文旅板塊。頭部房企在文旅板塊的布局見下表。

                                            01 1.2萬億物業管理板塊最成熟 分拆上市成潮流

                                            萬科地產、新城控股(601155,股吧)等房企近年來發力商業地產。為了彌補在商業地產上的短板,萬科可沒少砸錢。

                                            而融創集團在文旅板塊絕對是想大施拳腳干大事。除了前後耗資500多億元收購萬達13個文旅項目,融創於2018年成立了獨立運營的文旅集團「融創文旅集團」,來管理1000萬平方米的文旅物業。

                                            2019年以來,萬科長租公寓急速擴張,萬科泊寓在2019年新開業 101 個項目,總計 2.06 萬間。截至2019年6月底, 萬科泊寓已經覆蓋35 個主要城市,開業門店突破 8萬間。而龍湖旗下的冠寓累計開業6萬間,2019年上半年營業收入達4.3億元。

                                            從成立時間來看,上市物業公司的成立時間大多在2000年左右,至今已經發展了20多年,相較其他轉型業務,物業管理業務更為成熟。

                                            2019年以來,朗詩、遠洋等房企均剝離長租公寓業務。按照朗詩綠色集團的年報數據,其長租公寓業務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。

                                            而在機械人領域,目前僅有碧桂園一家房企將機械人業務列為旗艦業務,碧桂園曾表示未來將在機械人領域投入至少800億元。

                                            文章來自公眾號:PropTech研習社(ID:cv_seal),作者:Ellie。

                                            有房企退出,也有房企藉機擴張。2018年以來,中糧地產、華潤置地等央企地產開發商紛紛進入聯合辦公和長租公寓行業。

                                            在文旅板塊,恆大和融創兩家房企走在了前面。

                                            但房企的命不是今天定的,5年前,房企命數已定。

                                            但是,萬科的康養業務並沒有實現盈利。萬科總裁郁亮曾公開表示,「目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽,前期試錯階段我們可以不掙錢,甚至可以虧本,但一定要突破過去做地產的思維和習慣。」

                                            聯合辦公和長租公寓最早的一批玩家紛紛遞交招股書,這兩個「共享+地產」行業已然進入下半場,房地產玩家會成為新的「攪局者」嗎?

                                            目前,從營收貢獻來看,華潤置地、中海地產、龍湖地產在商業地產板塊遙遙領先。

                                            作者社梳理之後發現,聯合辦公和長租公寓是頭部房企的標配業務。

                                            商業地產作為住宅地產的配套,並不是什麼新鮮玩意。但是在經濟增速放緩、電商衝擊實體商業、寫字樓空置率不斷上升的大環境下,如何盤活存量資產、提升資產運營效率還是非常考驗房企的運營能力。

                                            恆大集團旗下的恆大健康目前已布局16個恆大養生谷項目,此外,恆大還布局了博鰲恆大國際醫療中心、博鰲公共保稅葯倉、三亞恆大婦產醫院等。

                                            此外,還有多家尚未上市房企在財報中披露了物業管理收入。例如,2019年上半年,恆大實現物業管理收入23.2億元,世貿房地產實現物業管理及其他收入16.1億元,金地集團(600383,股吧)物業管理實現收入11.12億元。

                                            頭部房企在聯合辦公和長租公寓賽道的布局見下表。

                                            穩盛投資總裁許亞峰曾表示,未來市場假如PK剩下一家或者兩家聯合辦公、長租公寓,那個時候穩盛不排除可能會對他們進行一些投資以及合作。

                                            今日关键词:芬兰将迎34岁总理